Adw. Marcin Czekaj
tel: +48 608 474 523
e-mail: m.czekaj@cswadwokaci.pl
Adw. Paulina Wilk
tel: +48 505 966 861
e-mail: p.wilk@cswadwokaci.pl
W dzisiejszym artykule zapraszamy do zapoznania się z informacjami dot. służebności drogi. Dowiedzą się Państwo m.in.: co to jest służebność drogi koniecznej i jak ją uzyskać?
Służebność drogi jest specyficzną instytucją albowiem jest to prawo ścisłe związane z nieruchomością (tzw. nieruchomością władnącą). Mamy bowiem właściciela nieruchomości (przykładowo działki ewidencyjnej numer 1) i właściciel tejże nieruchomości dysponuje prawem/uprawnieniami do korzystania z nieruchomości, która nie jest jego własnością, w określony sposób (działki ewidencyjnej numer 2). Wyżej wskazany opis mówi o tzw. ograniczonych prawach rzeczowych. Istotnym jest, iż prawa te są wpisywane do księgi wieczystej ( w dziale III księgi) i co do zasady powstają z chwilą wpisu.
Katalog ograniczonych praw rzeczowych jest szczegółowo opisany w kodeksie cywilnym i jednym z tych praw jest prawo służebności. W niniejszym artykule zajmiemy się jedna z najpopularniejszych form tj. służebnością drogi koniecznej.
Czym jest ta służebność drogi koniecznej? Temat ten nie jest skomplikowany albowiem definicja zawarta w art 145 kodeksu cywilnego jest dość prosta i zrozumiała. Zgodnie z treścią przepisu : jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej
Tym samym mamy właściciela nieruchomości którego działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej lub dostęp ten formalnie ma ale jest on nieodpowiedni. W takiej sytuacji ma on prawo do podjęcia działań zmierzających do ustanowienia służebności drogowej czyli wskazania iż będzie mógł przykładowo przechodzić i przejeżdżać przez określony fragment nieruchomości sąsiada tak aby w efekcie mieć odpowiedni dostęp do drogi publicznej.
Zgodnie z istniejącymi przepisami są trzy możliwości uzyskania służebności drogi koniecznej
Najprostszą i najszybszą forma jest ustanowienie służebności na podstawie umowy zawartej przed notariuszem. Takowe rozwiązanie jest możliwe jeśli dojdziemy do porozumienia z właścicielem działki przez która ma biec droga. Należy pamiętać, iż aby umowa była skuteczna to musi mieć formę aktu notarialnego albowiem tylko na tej podstawie można dokonać stosownego wpisu w księdze wieczystej. Tym samym jeśli uda się dogadać z sąsiadem to wystarczy jedna wizyta u notariusza aby zapewnić sobie drogę konieczną.
W przypadku gdy nie uda się porozumieć z sąsiadami, bądź co często się zdarza część z nich się nie zgadza albo nie można z nimi nawiązać kontaktu należy złożyć do właściwego sądu wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Choć zgodnie z przepisami postępowanie to toczy się w tzw. postępowaniu nieprocesowym to sukces w sprawie zależy od tego czy wniosek został prawidłowo sformułowany, czy wskazano wszystkich uczestników, przedłożono wszystkie dokumenty i złożono właściwe wnioski dowodowe. Niewątpliwie przygotowanie wniosku jak i poprowadzenie sprawy przez adwokata przyspieszy sprawę i zwiększa szanse na jej pozytywne zakończenie. Należy pamiętać, iż w przypadku sporu decydujące znaczenie mają kryteria określone w paragrafie 2 i 3 artykułu 145 kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, iż przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Treść wyżej wskazanych regulacji wymaga sporządzenia w sposób profesjonalny i właściwy żądania ale także odpowiedniej argumentacji, która biorąc pod uwagę stan faktyczny wykaże, iż wniosek ten jest uzasadniony. Należy pamiętać, iż w toku sprawy przeprowadzone będą dowody z opinii biegłych geodety jak i rzeczoznawcy i na ich podstawie zostanie wydane postanowienie w sprawie. Często tez w tego typu sprawach pojawia się więcej niż jeden projekt przebiegu drogi koniecznej czego efektem jest konieczność dostosowania argumentacji do aktualnego stanu sprawy. Postępowanie w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej często bywa bardzo skomplikowane i długotrwałe. Wynikające z obecnych regulacji obowiązki spoczywające na wnioskodawcy, trudności związane z doręczeniami sprawiają iż często dochodzi do zawieszenia postępowania. Tym samym skorzystanie z pomocy adwokata zwiększa szanse na zakończenie sprawy sukcesem w rozsądnym terminie.
Regulacje kodeksu cywilnego przewidują także możliwość zasiedzenia służebności drogi koniecznej ( służebności gruntowej). Zgodnie z treścią art. 292 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej z uwagi na swoja specyfikę wymaga wsparcia profesjonalnego pełnomocnika. Dokona on oceny czy w danym stanie faktycznym zachodzą przesłanki do zasiedzenia czy też z uwagi na brak spełnienia przesłanek uzasadnionym jest skierowanie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej. Postępowania te rożną się od siebie jednakże bywa, iż stan faktyczny pozwala na sporządzenie wniosku obejmującego oba alternatywne scenariusze. Przepisy pozwalają na sporządzenie wniosku który w pierwszym rzędzie będzie zmierzał do zasiedzenia służebności drogi koniecznej, względnie w przypadku nieuwzględnienia będzie zmierzał do ustanowienia służebności drogi koniecznej. W wyżej opisanym przypadku strona ma duże szanse na zakończenie sprawy poprzez zapewnienie jej drogi koniecznej. Gdyby bowiem drogi nie udało się zasiedzieć to zostanie ona zapewniona tyle że za odpowiednim odszkodowaniem.
Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają jednoznacznego wskazania jaka ma być szerokość drogi koniecznej. Ustawodawca posługuje się stwierdzeniem, iż droga ma być odpowiednia. Wobec powyższego szerokość służebności drogi koniecznej będzie uzależniona od stanu faktycznego w konkretnej sprawie. Scenariuszy jest wiele albowiem może się okazać, iż mamy drogę ale jest ona za wąska aby można było przejechać samochodem, znaczenie ma także ustalenie jakie pojazdy maja korzystać z drogi. Szerokość drogi zależny także od jaki jest charakter działki władnącej albowiem inaczej ocenia się dojazd do działki rolnej a inaczej do działki budowlanej.
Przedmiotem większości postępowań jest droga konieczna do działki budowlanej. W tym zakresie należy powołać się na następujące przepisy :
– Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w §14, który mówi o zapewnieniu dojścia i dojazdu do drogi publicznej, działek budowlanych wskazuje, iż :
Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazdu umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.
Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.
Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.
Wobec powyższego optymalna szerokość drogi koniecznej powinna wynosić minimum 4,5 metra a najlepiej 5 metrów co zapewni szlak pozwalający na realizację prawa przejazdu oraz przechodu.
Jak wynika z treści art. 145 kodeksu cywilnego ustanowienie służebności następuje za wynagrodzeniem. Należy pamiętać iż sąd rozpoznający sprawę dokona rozstrzygnięcia o wynagrodzeniu niezależnie od tego czy strony złożyły takowe żądania. Przyjętym jest, iż w przypadku gdy sąd pierwszej instancji nie dokona ustaleń dotyczących wysokości wynagrodzenia to jest to oceniane jako nierozpoznanie istoty sprawy, co skutkować będzie uchyleniem postanowienia przez sąd drugiej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Wynagrodzenie należy się niezależnie od tego czy właściciel nieruchomości obciążonej poniesie jakąkolwiek szkodę. Powinno być ustalane indywidualnie i z oparciu o materiał dowodowy zebrany w toku sprawy.
Wynagrodzenie może być ustalone w postaci świadczeń okresowych a także w postaci jednorazowej zapłaty określonej kwoty. Praktyka wskazuje, iż najczęściej wynagrodzenie za służebność jest jednorazowe. Jego wysokość w sytuacji gdy strony nie dojdą do porozumienia określana jest za pomocą opinii biegłego rzeczoznawcy.
Opłata od wniosku do sądu o ustanowienie drogi koniecznej jest stała i wynosi 200 zł. Do kosztów tych dojdą koszty opinii biegłego geodety, który sporządzi dokumentacje pozwalająca na wpis służebności do księgi wieczystej oraz koszty biegłego rzeczoznawcy, który dokona wyceny odszkodowania za służebność. Koszty te będzie musiała ponieść osoba która złożyła wniosek. W przypadku sprawy o zasiedzenie służebności drogi koniecznej opłata stała również wynosi 200 zł. Sprawy o zasiedzenie są znacznie bardziej skomplikowanie i nie da się ocenić jakie będą koszty postępowania dowodowego. Pewnym kosztem jest opinia biegłego geodety celem przygotowania dokumentacji pozwalającej na oznaczenie drogi będącej przedmiotem postępowania. W przypadku sprawy o zasiedzenie jest możliwość obciążenia kosztami postępowania uczestnika postępowania w sytuacji gdy konsekwentnie wnosił o oddalenie wniosku. Kwestie te jednakże są oceniane indywidualnie przez sądy biorąc pod uwagę przebieg danej sprawy.
Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, iż istnieje wiele możliwości aby znieść istniejąca służebność drogową tj :
Zgodnie z treścią art. 293 § 1 kodeksu cywilnego służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Wykonywanie służebności polega na korzystaniu z niej w takim zakresie jaki wynika z jej treści. Tym samym w przypadku służebności drogi koniecznej polegającej na prawie przechodu i przejazdu w sytuacji gdyby czynności te nie były wykonywane przez 10 lat można żądać wygaśnięcia służebności drogi koniecznej. Należy wskazać, iż niewykonywanie w okresie tych 10 lat musi mieć charakter trwały. Każda sytuacja gdy właściciel nieruchomości władnącej, współwłaściciel lub osoba na która zostało przeniesione uprawnienie do wykonywania prawa wykona swoje uprawnienie powoduje, iż termin ten ulega przerwaniu i biegnie od nowa.
Uznaje się, iż wygaśniecie służebności następuje z mocy prawa. Jednakże biorąc pod uwagę istniejące umowy bądź wpisy w księgach wieczystych często koniecznym jest uzyskanie orzeczenia pozwalającego na potwierdzenie tego faktu. Kwestie związane z wybraniem odpowiedniej drogi są skomplikowane i powinny być oceniane indywidualnie jednakże można przyjac, iż :
Zgodnie z treścią art. 294 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Regulacja ta związana jest z tym, iż ustanowienie i korzystanie ze służebności ma sens tylko gdy jest faktycznie użyteczna. Konieczne jest bowiem zachowanie złotego środka pomiędzy prawem właściciela nieruchomości władnącej a uciążliwościami dla właściciela nieruchomości obciążonej. Gdy służebność ma jakakolwiek wartość to można skierować roszczenie o jej zniesienie za wynagrodzeniem. Samo wynagrodzenie strony ustalają zgodnie albo ustala je biegły rzeczoznawca.
Zniesienie służebności za wynagrodzeniem wymaga spełnienia szeregu przesłanek tj :
musi dojść do zmiany stosunków od daty powstania służebności. W tym zakresie porównujemy jaka była sytuacja w dacie ustanowienia służebności oraz w dacie w której kierujemy powództwo. Zmiana ta musi być związana z sytuacja na działach i drodze i nie można argumentować, iż doszło do zmiany z uwagi na przykładowo powstanie konfliktu pomiędzy właścicielami obu nieruchomości. Zmiana ta nie może być także incydentalna tylko powinna być trwała,
zmiana ta musi wywoływać skutek w postaci szczególnej uciążliwości służebności gruntowej dla właściciela nieruchomości służebnej. Szczególna uciążliwość jest oceniana indywidualnie w każdej sprawie. Musi mieć ona charakter trwały i obiektywny,
służebność nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Tu także ocena jest dokonywana indywidualnie w oparciu o materiał zebrany w postępowaniu. Należy pamiętać, iż wskazany w przepisie „brak konieczności” jest czym innym niż „zwiększenie użyteczności”. Może bowiem dochodzić do sytuacji gdy służebność nie jest bezwzględnie konieczna i trzeba dokonać właściwej oceny czy bez służebności nieruchomość władnąca będzie w stanie funkcjonować.
W sytuacji gdy służebność traci swoje znaczenie gospodarcze w całości, można ją znieść bez wynagrodzenia (art. 295 kodeksu cywilnego).
Przy ocenie, czy przesłanka ta zachodzi, niezbędne jest rozważanie motywów orzeczenia ustanawiającego służebność drogi koniecznej. Inaczej oceniana będzie służebność ustanowiona na podstawie umowy a inaczej służebność oparta na wyroku sadowym
jeśli mamy do czynienia ze służebnością drogi to zwykle podstawą do jej ustanowienia był brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Znaczenie służebności drogi koniecznej określa treść art. 145 § 1 kc, zgodnie z którym droga konieczna zapewniać ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarczych. Oznacza to, że droga konieczna traci wszelkie znaczenie dla nieruchomości władnącej, jeżeli nie jest przydatna dla jej dostępu do drogi publicznej, ani do budynków gospodarskich (zob. wyrok SN z dnia 26.11.1999 r., III CKN 467/98, OSNC 2000/5/102). Tym samym jeśli właściciel nieruchomości władnącej uzyska pełny dostęp do drogi publicznej przykładowo dokupi działkę do niej przylegająca albo stanie się właścicielem lub współwłaścicielem drogi wewnętrznej która się z nią łączy to jest podstawa do uznania, iż istniejąca służebność straciła swoje znaczenie w całości,
jeśli podstawa ustanowienia służebności jest inna to sprawa ta jest oceniana indywidualnie przez sąd w toku postępowania. W takiej sytuacji sąd może ocenić iż pojęcie jakiekolwiek znaczenie ma charakter szeroki i może obejmować także wszelkie cele gospodarcze, nawet gdyby były odmienne od działki nieruchomości niż ta, która została wskazana w umowie)
Zarówno w przypadku zniesienia za wynagrodzeniem jak i bez wynagrodzenia należy złożyć pozew do sądu i podstawą prawną jego wytoczenia będą art. 294 kodeksu cywilnego bądź 295 kodeksu cywilnego. Sprawa ta jest rozpatrywana w procesie i trzeba pamiętać, iż w takim przypadku opłata od pozwu wynosi 5% wartości przedmiotu sporu czyli wartości służebności. Sądem właściwym jest sąd położenia nieruchomości. Przepisy pozwalają na sporządzenie pozwu który w pierwszym rzędzie będzie zmierzał do zniesienia służebności drogi koniecznej bez wynagrodzenia, względnie w przypadku nieuwzględnienia będzie zmierzał zniesienia służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem.
Sprawy związane ze służebnościami bywają bardzo skomplikowane i wymagają wiedzy zarówno teoretycznej jak i praktycznej. Wiedza ta jest konieczna począwszy od analizy stanu prawnego po reprezentację w toku postępowania. Nasi adwokaci prowadzą sprawy związane ze służebnościami drogi koniecznej zarówno w Krakowie jak i okolicach. Wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu tego typu spraw pozwala nam pomagać Państwu na każdym etapie postępowań związanych ze służebnościami drogi koniecznej. Zapraszamy do kontaktu.
Adw. Marcin Czekaj
tel: +48 608 474 523
e-mail: m.czekaj@cswadwokaci.pl
Adw. Paulina Wilk
tel: +48 505 966 861
e-mail: p.wilk@cswadwokaci.pl