Kiedy i od kogo należy się odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego?

Inwestycja w rynek nieruchomości jest jednym z najpopularniejszych na chwilę obecną sposobów inwestycji. Jest też jednym z bezpieczniejszych sposobów lokowania środków finansowych, jednakże i tym zakresie mogą pojawić się komplikacje. Właściciel wynajmując mieszkanie na wolnym rynku przy ustalaniu czynszu bierze pod uwagę wiele czynników ale ostateczna jego wysokość zależy od właściciela. Zdarzają się jednak sytuację, że w mieszkaniu znajduje się lokator a czynsz jaki uiszcza z tego tytułu na rzecz właściciela nie odpowiada realiom wolnorynkowym.

Jeśli zamieszkujący w mieszkaniu lokator ma orzeczoną eksmisję z lokalu z lokalem socjalnym  na mocy wyroku sądowego, wówczas właściciel nie może eksmitować takiej osoby na bruk, jest zmuszony czekać, aż właściwa Gmina zaproponuje takiej osobie lokal socjalny. Dostarczenie lokalu socjalnego na ogół wiąże się z koniecznością oczekiwania na przydział takiego lokalu co w zależności od ilości posiadanych przez Gminy lokali socjalnych może trwać od kilku miesięcy do kilku lat, a w przypadkach ekstremalnych nawet kilkunastu. Właściciel, który ma lokal z lokatorem z orzeczoną eksmisją ma jednak prawo do uzyskania odszkodowania.

Kiedy można się ubiegać o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego?

Przede wszystkim, podstawą do ubiegania się przez właściciela o odszkodowanie za niedostarczenie lokalu jest, ażeby sąd orzekając eksmisję orzekł, iż lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje kiedy sąd ma obowiązek orzec o lokalu socjalnym a kiedy może. W przypadku gdy w wyroku eksmisyjnym sąd orzeka samą eksmisję bez uprawnienia do lokalu socjalnego właściciel może eksmitować takiego lokatora bowiem Gmina nie ma obowiązku zapewniania mu mieszkania zastępczego.

Dodatkowo sąd  orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Właściciel lokalu może zatem domagać się odszkodowania od czasu wydania rozstrzygnięcia o eksmisji do czasu wyprowadzki lokatora z mieszkania.

Od kogo należy się odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego?

Ponieważ sąd orzekając eksmisję, nakazuje jej wstrzymanie  do czasy zaproponowania lokalu socjalnego przez Gminę, to właśnie na Gminie ciąży obowiązek zapłaty właścicielowi odszkodowania. Zatem odszkodowanie za niedostarczenie lokalu mieszkalnego należy się od Gminy, na terenie której znajduje się lokal mieszkalny objęty wyrokiem eksmisyjnym.

Jak uzyskać  odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego?

Aby właściciel mógł uzyskać odszkodowanie za niedostarczenie lokalu socjalnego należy wystąpić z roszczeniem do właściwej  gminy. Właściciel może uzyskać odszkodowanie dwutorowo, albo na drodze polubownej, a gdy ta nie wchodzi w grę kierując do właściwego sądu pozew o zapłatę odszkodowania. Istotnym jest, iż Gmina ma obowiązek wypłaty odszkodowania co miesiąc, do czasu aż znajdzie się dla lokatora lokal socjalny.

Na wartość odszkodowania, jakie właściciel może uzyskać od Gminy składa się wiele czynników wpływających na wartość lokalu, m.in. położenie nieruchomości, jej standard, wyposażenie.

Orzecznictwo sądowe w przypadku zakresu odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego jest jednolite „roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie przewidziane w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie lokatorów (…) w związku z art. 417 k.c. obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości” (wyrok SN z dnia 25.06.2008 r., sygn. III CZP 46/08). Jednocześnie wyrokami Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23.05.2006 r. i 11.09.2006 r. uznano za sprzeczne z Konstytucją ustępy art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, przewidujące ograniczenia zakresu odszkodowania należnego od Gminy w razie niedostarczenia lokalu socjalnego (przepisy te zgodnie z wyrokami TK utraciły moc). W świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego właścicielowi lokali należy się  odszkodowanie od Gminy w pełnej wysokości za niedostarczenie lokalu socjalnego.

Ponadto jeśli chodzi o zakres możliwego do uzyskania odszkodowania to zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego ( uchwała SN z dnia 16 maja 2012 r., sygn. akt. III CZP 12/12) odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) może obejmować opłaty związane z korzystaniem z lokalu.

Jeżeli potrzebujesz pomocy adwokata w sprawie odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego skontaktuj się z nami.