Najem mieszkania przez małżonków a rozwiązanie umowy najmu

Małżonkowie zazwyczaj wspólnie podejmują decyzję o wynajmie mieszkania. Nierzadko bowiem nie stać ich na jego zakup, ponieważ z różnych przyczyn nie mogą otrzymać kredytu. Pojawia się więc pytanie, jak z punktu widzenia prawnego wygląda najem mieszania przez małżonków i kiedy i jak można wypowiedzieć im umowę najmu. Na te i podobne pytania znajdziecie odpowiedź w tym artykule.

Umowa najmu

Zanim odpowiemy na pytanie, jak wygląda umowa najmu mieszkania przez małżonków, warto odwołać się do samej definicji „umowy najmu”, która została określona w art. 659 – Kodeksu Cywilnego i która wskazuje, że:

§1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Najem mieszkania przez małżonków

Kwestia najmu mieszkania przez osoby będące w związku małżeńskim nie jest taka prosta. Tutaj kwestie wspólności majątkowej reguluje szczegółowo artykuł 680 Kodeksu Cywilnego:

§1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§2.Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.

Należy zauważyć, przede wszystkim, że zawarcie umowy najmu przez jednego z małżonków w roli osoby wynajmującej wymaga zgody drugiego z nich. Tak więc są oni najemcami danego lokalu, bez względu na to jakie stosunki majątkowe ich łączą.

Rozdzielność majątkowa a najem lokalu

Jeżeli w trakcie wynajmowania danego lokalu, małżonkowie zdecydują się na rozdzielność majątkową, nie powoduje to ustania wspólności najmu, ponieważ służy on zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. I tutaj warto zauważyć, że własność prawa najmu ma niejako charakter przymusowy, co oczywiście rodzi pewne konsekwencje. Jeżeli jedna ze stron np. nie opłacałaby czynszu, wówczas oboje stają się dłużnikami.

Kiedy wygasa wspólność prawa najmu lokalu?

I tutaj pojawia się problem, ponieważ, ustania wspólności prawa najmu lokalu nie powoduje:

• prawomocny wyrok sądu, który ustanawia rozdzielność majątkową,
• prawomocne postanowienie sądu w sprawie ubezwłasnowolnienia,
• ogłoszenie upadłości jednego z małżonków,
• prawomocne orzeczenie przez sąd separacji.

Zniesienie przez sąd wspólności najmu lokalu, tylko z ważnych powodów

Tylko i wyłącznie w sytuacji wystąpienia ważnych powodów, może dojść do zniesienia przez sąd wspólności najmu lokalu. Jakie mogą to być powody? Przede wszystkim muszą one być ważkie i ściśle związane ze wspólnotą mieszkania, co w tym wypadku oznacza likwidację węzła wspólności chronionego w sposób szczególny.

Tak więc zazwyczaj, zniesienie wspólności prawa najmu lokalu powinno mieć miejsce tylko i wyłącznie w wyjątkowych sytuacjach i głównie z przyczyn rodzinno – osobowych, jak np. rozbicia małżeństwa.

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego z małżonków

Warto zauważyć, że przepisy prawa nie regulują dokładnie kwestii rozwiązania umowy najmu np. gdy jeden z małżonków wypowiada umowę, lub też wynajmujący wypowiada stosunek najmu. W takich sytuacjach dochodzi do ustania wspólności lokalu mieszkalnego. W konsekwencji drugi współmałżonek (również w sytuacji śmierci strony) staje się wyłącznie najemcą.

Pamiętajmy jeżeli małżonkowie decydują się na rozwód, sąd także w wyroku rozwodowym orzeka o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania i tylko gdy jedna ze stron rażąco, swoim nagannym zachowaniem, uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, wówczas sąd może orzec eksmisję.

W przypadku pytań, związanych z najmem mieszkania przez małżonków zapraszamy do kontaktu.