Umowa najmu lokalu mieszkalnego, czyli co warto wiedzieć przed jej zawarciem

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest ważnym dokumentem, który ma chronić zarówno właścicieli lokalu, jak i najemców. Nie może być jednak podpisana, bez wcześniejszego zapoznania się z treścią owego dokumentu. Warto również zawczasu, poznać obowiązujące przepisy prawne, po to, by poznać zarówno prawa, jak i obowiązki stron. Nie tylko właścicieli, ale również wynajmującego. Podpowiadamy, jak powinna wyglądać umowa najmu lokalu mieszkalnego, i na co zwrócić uwagę przed jej zawarciem?

Jak sporządzić umowę najmu lokalu mieszkalnego?

Sporządzając umowę najmu lokalu mieszkalnego, należy w pierwszej kolejności zasięgnąć porady specjalisty od prawa mieszkaniowego i umów najmu, żeby uniknąć w przyszłości ewentualnych problemów.  Mimo powszechnego dostępu do Internetu, a co za tym idzie, do wszelkich aktów prawnych często zdarza się, że Klienci trafiający do naszej Kancelarii, zarówno po stronie wynajmujących, jak i najemców, nie przykładają należytej dbałości, w momencie zawierania umowy. Nie są świadomi konsekwencji prawnych niektórych zapisów, co prowadzi do wielu komplikacji, których można byłoby uniknąć. Decydując się podpisać umowę najmu lokalu mieszkalnego, warto znać i rozumieć obowiązujące przepisy.

Sporządzając umowę, trzeba ustalić, jaka to ma być umowa, czy na czas określony, nieokreślony  a może ma to być umowa w formie najmu okazjonalnego.  Każda z nich prowadzi do innych konsekwencji prawnych, w szczególności w zakresie terminów ich obowiązywania, czy możliwości wcześniejszego jej wypowiedzenia, czy rozwiązania. Sporządzając umowę najmu, należy zwrócić uwagę na czynsz i zasady jego ewentualnego podnoszenia. Istotna jest także kaucja, jej wysokość i sposób rozliczania. Ponadto trzeba pamiętać, żeby zarówno przy podpisaniu umowy, jak i na jej zakończenie, przy zdaniu lokalu, sporządzić dokładny i szczegółowy protokół zdawczo – odbiorczy, optymalnie z dołączoną do niego dokumentacją fotograficzną.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

W przypadku najmu lokali mających służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych zastosowanie ma właśnie ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r.

Ustawa ta w sposób szczegółowy określa wzajemne prawa i obowiązki stron umowy, wskazując jednocześnie minimum wzajemnych unormowań prawnych, jakie muszą być przestrzegane przez strony umowy. To właśnie ona ma zastosowanie w przypadku umów najmu lokali, które mają być przeznaczone na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Zatem przed podpisaniem umowy najmu lokalu mieszkalnego warto zapoznać się z jej przepisami.

Wynajęcie mieszkania bez umowy

Wprawdzie przepisy prawa nie wskazują, dla ważności umowy najmu lokalu mieszkalnego, bezwzględnie formy pisemnej, to jednak jej zawarcie bez zachowania tej formy jest wysoce ryzykowne dla obu stron. Jeżeli zdecydujemy się na pomoc adwokata ds. mieszkaniowych, z pewnością odradzi nam on wynajem lokalu bez pisemnej umowy. Dzieje się tak dlatego, że jej brak może prowadzić do przykrych, dla stron, konsekwencji, nie tylko dla właściciela mieszkania, ale także i dla ewentualnego najemcy.  Ten drugi mógłby np. wskazywać, iż skoro nie ma umowy najmu, to nie będzie płacił czynszu, z kolei właściciel, mógłby chcieć eksmitować lokatora w dowolnym czasie powołując się na zajmowanie przez niego lokalu bez tytułu prawnego. Wszystkich tego typu sytuacji nie sposób wyliczyć, jednakże podane przykłady, już dają do myślenia, jeśli chodzi o brak celowości zawierania umowy najmu bez zachowania formy pisemnej.

Najem lokalu mieszkalnego a kodeks cywilny

Często w praktyce spotykamy się z sytuacją, gdy Klienci naszej kancelarii posiadają umowę najmu lokalu mieszkalnego sporządzoną wyłącznie na postawie przepisów kodeksu cywilnego z wyłączeniem ustawy szczególnej, jaką jest ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Ustawa ta bowiem, jako przepis szczególny, względem kodeksu cywilnego, zastępuje jego przepisy w zakresie korzystniejszym dla lokatora.

Oczywiście normą jest, iż umowy najmu lokalu mieszkalnego zawarte wyłącznie na postawie kodeksu cywilnego funkcjonują w obrocie prawnym, jednakże podpisując taką umową zarówno jako właściciel jak i lokator, należy mieć pełną świadomość konsekwencji prawnych takowej umowy.

Jeśli interesuje Cię bezpieczna umowa najmu lokalu mieszkalnego, chcesz sprawdzić, czy umowa najmu którą Ci zaproponowano, zawiera niekorzystne dla Ciebie haczyki zapraszamy do kontaktu z naszą Kancelarią.