Najem okazjonalny krok po kroku

Czy najem okazjonalny to większa ochrona praw właściciela?

W  świetle obowiązujących przepisów dotyczących najmu lokali mieszkalnych, które reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego,  ustawa zabezpiecza w większej mierze interesy lokatora aniżeli właściciela lokalu mieszkalnego. Aby niejako wyrównać prawa i obowiązki stron umowy ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie instytucji najmu okazjonalnego. Czym jest najem okazjonalny i o czym należy pamiętać, podpisując umowę?

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest szczególną formą umowy najmu, który wymaga zachowania wskazanych w ustawie wymogów formalnych. Niestety w pracy adwokata często mamy do czynienia z sytuacjami, gdzie Klienci, właściciele mieszkań, pozostają w błędnym przekonaniu, iż zawarli umowę najmu okazjonalnego, przy czym po analizie umowy okazuje się, że z uwagi na liczne błędy proceduralne nie doszło do faktycznego zawarcia umowy najmu w formie najmu okazjonalnego. Nie wystarczy bowiem samo nazwanie umowy, umową najmu lokalu okazjonalnego, koniecznym jest spełnienie szeregu przesłanek.

Najem okazjonalny zobowiązuje najemców do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji (eksmisji). W praktyce oznacza to, że po zakończeniu umowy lub jej rozwiązaniu właściciel lokalu może, w razie problemów związanych z jego opuszczeniem przez najemców, rozpocząć postępowanie egzekucyjne. Najem okazjonalny ma więc, w pewnym sensie chronić właścicieli.

Kiedy umowa najmu okazjonalnego jest skuteczna?

Ażeby doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu okazjonalnego, w pierwszej kolejności musi mieć ona formę pisemną. Zatem wykluczone jest jej skuteczne zawarcie w formie ustnej. Umowa najmu okazjonalnego jest umową czasową, co oznacza, że jest zawierana na z góry określoną datę, maksymalnie na 10 lat.  Po upływie okresu na jaki została zawarta umowa wygasa, co nie stoi na przeszkodzie zawarcia kolejnej umowy jeśli strony umowy wyrażą taką chęć.

Do uznania umowy najmu lokalu okazjonalnego za skuteczną wymagane jest ponadto :

• przedstawienie przez najemcę właścicielowi aktu notarialnego, w którym lokator poddaje się egzekucji na wypadek braku opuszczenia i opróżnia lokalu,
• wskazanie dokładnego adresu, pod który lokator będzie mógł się wyprowadzić w przypadku zakończenia umowy,
• oświadczenie właściciela (czy też osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie lokatora w należącym do niego lokalu mieszkalnym.

Dodatkowo ustawodawca wymaga, ażeby właściciel zgłosił umowę najmu do właściwego Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni do dnia jej zawarcia. Lokatorowi przy tym przysługuje uprawnienie do sprawdzenia właściciela, czy dopełnił obowiązek zawiadomienia urzędu skarbowego, ma bowiem prawo zażądania od właściciela przedstawienia dowodu zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.

Najem okazjonalny czy warto?

Prawidłowe zawarcie umowy najmu w formie najmu okazjonalnego stanowi znacznie większą ochronę właściciela, bądź posiadacza lokalu przed nieuczciwym najemcą. Taka umowa w założeniu ma umożliwić mu szybsze odzyskanie lokalu, w przypadku wygaśnie nią umowy bądź jej rozwiązania niż w przypadku tradycyjnego umowy najmu.

Przy prawidłowo sporządzonym akcie notarialnym, w którym lokator poddaje się rygorowi egzekucji na wypadek nieopuszczenie i nieopróżnienia lokalu nie  ma konieczności występowania do sądu ze sprawą o eksmisję. Właściciel dysponujący aktem notarialnym może zwrócić się bezpośrednio do Sądu w celu nadania aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z taką klauzulą następnie właściciel może udać się do komornika, który wszczyna postępowania eksmisyjne.

Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu

Na uwagę zasługuje fakt, iż w przypadku najmu okazjonalnego komornik może przeprowadzić eksmisję w każdym czasie, czyli nie ma tu zastosowania okres ochronny, obowiązujący od 1 listopada do 31 marca następnego roku, w którym jest zakaz dokonywania eksmisji.

Przy najmie lokalu okazjonalnego nie ma też konieczności, przy eksmisji, badania sytuacji finansowej, osobistej czy rodzinnej lokatora. Przy najmie okazjonalnym nie ma bowiem instytucji lokalu socjalnego, co także w przypadku orzeczenia o uprawnieniu przez lokatora do otrzymania lokalu socjalnego przypadkach spraw o eksmisję powoduje z reguły znaczące przedłużenie wykonania faktycznej eksmisji z lokalu.

Czy warto podpisać najem okazjonalny?

Podsumowując, najem lokalu okazjonalny jest z pewnością interesującą alternatywą dla umów najmu na czas określony, pozwalającą zaoszczędzić właścicielowi lokalu koszty postępowań sądowych, a także czas konieczny do przeprowadzenia postępowań sądowych do czasu prawomocnego zakończenia postępowania i przeprowadzenia skutecznej eksmisji.

Najem okazjonalny jest też korzystny z punktu widzenia lokatora, który ma jasną i klarowną sytuację odnośnie do wzajemnych praw i obowiązków.

Jeśli masz wątpliwości, jaką umowę zawrzeć, zapraszamy do kontaktu  z naszą kancelarią.