Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – kiedy i w jakiej sytuacji można wypowiedzieć umowę najmu?

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania może nastąpić z inicjatywy jednej ze stron, na warunkach, które zostały wcześniej określone w umowie najmu, a także gdy następuje przerwa w faktycznym przebywaniu w miejscu zamieszkania. Warunek jest jeden: najemca nie zamieszkuje pod danym adresem przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Zasady i warunki wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zawartej na czas nieoznaczony reguluje art. 11 ust. 3 pkt 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.0.1610 t.j. – Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.). Zgodnie z wyżej wskazanym przepisem właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Należy podkreślić, iż właściciel może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony w przypadku niezamieszkiwania najemny w przedmiotowym lokalu przez okres 12 miesięcy nawet w sytuacji gdy czynsz i inne opłaty są regulowana na bieżąco.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony nie stanowi problemu, ponieważ następuje ono w sytuacji i w terminach, które zostały określone w umowie najmu. W tym przypadku ustawodawca jasno określił przepisy regulujące wypowiedzenie najmu. Zgodnie z art. 673 par. 3 Kodeksu Cywilnego: „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Należy pamiętać, że niniejszą klauzulę należy uwzględnić w umowie najmu, ponieważ w przeciwnym wypadku umowa jest nieważna.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Umowa najmu mieszkania na czas nieokreślony to najczęściej stosowany rodzaj umowy między właścicielem i lokatorem. W momencie jej zawarcia stroną przysługują równe prawa, aczkolwiek pojawiają się trudności jeżeli chodzi o wypowiedzenie umowy najmu. Najczęściej jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu.

Należy jednak pamiętać, że każdy właściciel mieszkania czy to Gmina Miejska czy też prywatna osoba czy przedsiębiorca ma możliwość wypowiedzenia lokatorowi umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jeśli lokator nie zamieszkuje w lokalu prze okres dłuży niż dwanaście miesięcy.

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Zdarzają się oczywiście sytuacje, gdy następuje wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, tzn. bez okresu wypowiedzenia. Może to nastąpić w sytuacji, gdy np. wady lokalu uniemożliwiają jego przydatność (brak wody) bądź sama umowa najmu była spisana niezgodnie z prawem, tzn. gdy lokal był już przedmiotem innej umowy. Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym może nastąpić także w sytuacji, gdy najemca dopuszcza się przeprowadzenia niedozwolonych w umowie zmian. Kodeks cywilny reguluje tę kwestię dokładniej, aczkolwiek jeżeli planujemy wypowiedzieć umowę najmu w trybie natychmiastowym warto skorzystać z porady adwokata, aby uniknąć nieprzyjemności związanych z nieprzewidzianymi sytuacjami.

Jak liczyć okres wypowiedzenia umowy najmu?

Każdą umowę najmu musimy wcześniej wypowiedzieć i dopiero od tego momentu należy liczyć okres wypowiedzenia. Termin ten może być także zapisany w samej umowę, bądź też wynikać z ustawy, co zabezpiecza interesy obu stron.

W umowie najmu na czas nieokreślony przyjmuje się zazwyczaj 1- miesięczny okres wypowiedzenia i tutaj najczęściej mają zastosowanie ogólne zasady prawa cywilnego. Tak więc, jeżeli umowa najmu została wypowiedziana np. 12 maja, to termin wypowiedzenia liczy się od dnia następnego i zakończy się w dniu 13 czerwca.

Jak uzasadnić wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?

Dokonując wypowiedzenia umowy najmu mieszkania zawartej na czas nieokreślony właściciel musi podać rzeczywistą przyczynę wypowiedzenia. Jeśli przyczyną wypowiedzenia umowy najmu jest niezamieszkiwania najemcy w lokalu mieszkalnym musi być ten fakt jednoznacznie wskazany jako podstawa wypowiedzenia.

Kiedy wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest skuteczne

Dokonując analizy, czy wypowiedzenie zostało dokonane skutecznie kluczowe znaczenie ma definicja pojęcia „niezamieszkiwania”. Zarówno zamieszkiwanie jak i niezamieszkiwanie nie zostało zdefiniowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, tym samym należy w tej materii odwołać się do regulacji zawartej w kodeksie cywilnym, gdyż jest to jedyny akt prawa materialnego definiujący podstawowe pojęcia z zakresu prawa osobowego. Art. 25 k.c. stanowi, iż miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. O miejscu zamieszkania decydują zatem dwa czynniki: zewnętrzny – faktyczne przebywanie i wewnętrzny – zamiar stałego pobytu.

Właściciel lokalu dokonując wypowiedzenia zwykle bierze pod uwagę stan jaki występuje w lokalu na datę wypowiedzenia. Postępowanie to jest błędne albowiem mają znaczenie okoliczności związane z zamieszkiwaniem, czasowym opuszczeniem lokalu, powodami opuszczenia.

Kiedy mimo niezamieszkiwania przez okres 12 miesięcy właściciel nie ma podstaw do wypowiedzenia?

Analiza orzecznictwa oraz doktryny wskazuje, iż właściciel nie ma prawa do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony w każdej sytuacji gdy lokal przez 12 miesięcy jest niezamieszkały. Przyznanie tego prawa w przypadku pobytu najemcy w zakładzie karnym, w przypadku wyjazdu za granicę w celach zarobkowych, w przypadku dłuższego pobytu w szpitalu byłoby sprzeczne z intencjami ustawodawcy. Doktryna związana z regulacją art. 25 kc przewiduje sytuacje, w której choć najemca nie przebywa w mieszkaniu to sytuacja ta nie jest równoważna z niezamieszkiwaniem i jest to przerwa w faktycznym przebywaniu w miejscu zamieszkania. Uznaje się, iż przerwa w faktycznym przebywaniu w miejscu zamieszkania, nawet długotrwała (np. związana ze studiami, służbą wojskową, pobytem w więzieniu), nie pozbawia danej osoby miejsca zamieszkania (por. uz. post. SN z 15.7.1978 r., IV CR 242/78, OSN 1979, Nr 6, poz. 120 oraz glosa do tego post. A. Mączyńskiego, OSPiKA 1981, Nr 2, poz. 84; decyzja SKO w Łodzi z 26.10.1995 r., KO 2501/95, OSS 1996, Nr 2, poz. 33).

Art. 25 Kodeksu cywilnego określa miejsce zamieszkania, jako miejscowość, w której dana osoba przebywa z zamiarem stałego pobytu. Zatem o wypełnieniu jego przesłanek świadczą dwie okoliczności – zewnętrzna, czyli faktyczne przebywanie, oraz wewnętrzna, czyli zamiar stałego pobytu. Ustalenie zamiaru powinno nastąpić w oparciu o kryteria zobiektywizowane, świadczące o woli skoncentrowania swoich spraw w danej miejscowości, czy miejscu (tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 30 marca 2006 r., sygn. akt I OW 265/05, Lex 198360).

Należy podzielić stanowisko wyrażone przez M. Pazdana (System Prawa Prywatnego, Prawo cywilne, pod redakcją M. Safjana, t.1, s. 996-997), iż przerwa w faktycznym przebywaniu w miejscu zamieszkania, nawet długotrwała ( np. związana ze studiami, służbą wojskową, pobytem w więzieniu) nie pozbawia danej osoby miejsca zamieszkania.

Mieszkanie komunalne a wyjazd za granicę

Tematyką możliwości wyjazdu za granicę w kontekście umowy najmu i możliwości jej rozwiązania zajmował się Sąd Najwyższy, który w postanowieniu z dnia 15 lipca 1978 r. w sprawie o sygn. IV CR 242/78 ( OSN 1979, Nr 6, poz.120) wyraził pogląd, iż o stałości pobytu na określonym terytorium decyduje przede wszystkim takie przebywanie, które ma na celu założenie tam ośrodka swoich osobistych i majątkowych interesów, chodzi zatem o aktualne centrum życiowej działalności człowieka. W stosunku zaś do osób mających miejsce zamieszkania w kraju, a wyjeżdżających za granicę istotne znaczenie ma okoliczność, czy dana osoba wyjechała za granicę na pobyt czasowy, który to zamiar w obecnym stanie prawnym należy oceniać na podstawie całokształtu okoliczności.

Z punktu widzenia procedury cywilnej wykazanie powyższych okoliczności spoczywa na pozwanym, który musi się wykazać inicjatywą dowodową.

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

Prawidłowo sporządzone wypowiedzenie najmu mieszkania powinno zostać przygotowane w formie pisemnej, a także zawierać następujące elementy:

miejscowość oraz data sporządzenia,
dane strony, która wypowiada wcześniej zawartą umowę najmu,
dane strony, której umowa jest wypowiadana,
podstawę i uzasadnienie wypowiedzenia umowy najmu,
określenie przedmiotu najmu,
podanie daty, z którą ustanie umowa,
podpis strony wypowiadającej umowę.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, kiedy można złożyć odwołanie?

W sytuacji gdy właściciel czy to gmina zdecyduje się na wypowiedzenie umowy najmu mieszkania w wypowiedzeniu wskazuje się termin, w czasie którego lokator ma obowiązek opuszczenia lokalu. Po terminie wypowiedzenia lokator nie będzie miał już tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania, a właściciel będzie miał możliwość wystąpienia z powództwem o eksmisję z lokalu mieszkalnego.

Lokator w momencie otrzymania takowego wypowiedzenia umowy najmu ma trzy możliwości działania. Po pierwsze może dobrowolnie opuścić lokal mieszkalny. Po drugie może czekać na wytoczenie przez właściciela sprawy o eksmisję i w toku takiej sprawy powoływać się na bezużyteczność wypowiedzenia umowy najmu. W sytuacji gdy lokator nie chce czekać aż właściciel bądź gmina skieruje przeciwko niemu sprawę o eksmisję może w okresie wypowiedzenia wystąpić z pozwem o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu.

Jeśli właściciel wypowiedział Ci umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas nieokreślony z uwagi na brak zamieszkiwania w lokalu przez 12 miesięcy,

Grozi Ci utrata najmu lokalu komunalnego?

Chcesz wiedzieć jakie masz prawa jako lokator?

Masz najemców, którzy od ponad roku na zamieszkują w Twoim lokalu ? Zapraszamy do kontaktu telefonicznego, mailowego oraz na spotkanie w siedzibie kancelarii.